陳晟：問題并非“該不該救樓市” 全球播報

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來源：環球時報

最近，該不該救樓市引起了廣泛的討論。研究顯示，上半年中國各地已有百余地方優化房地產調控政策超300次。6月以來，青島、蘇州等地也積極開展自救。青島推出限售放松、非限購區域首付比例調整、棚改貨幣化安置和房票政策等穩樓市組合拳，蘇州公積金賬戶余額可提取用于支付首付。

筆者認為，現在的問題不是救不救樓市，或者是救不救企業，而是怎么恢復我們對于經濟的預期和信心。對此，我們首先需要對以下兩個問題作出明確的判斷：我們的樓市還有沒有未來？它現在是處于頂峰，還是處于螺旋式發展的某個階段？目前樓市只是出現了發展周期里的某些不適應、不均衡。

顯然，樓市里有一些不適合新發展模式的企業，包括一些ST的上市企業（ST股票是指境內上市公司連續2年虧損，被進行特別處理的股票）。對于這些企業，我認為是不需要救的，企業的優勝劣汰是市場的應有之義。對于符合未來新發展要求的民營企業，我們應該提供機會和出路；一些自律的國央企房地產企業，應該繼續發揮其關鍵作用。

房地產市場還是有未來的，只是機會永遠留給能夠適應新時代發展模式的好企業。地方政府、房地產行業、消費者、金融機構和上下游產業鏈對此應有堅定的信心。房地產是支柱產業，需要讓其回歸基礎性底層產業的位置上來，改正之前部分地區存在的無序擴張的問題，正本清源。

現在與樓市有關的一些數據確實需要引起我們的重視，包括地方債務、就業等。我們需要一些更有決斷力、振聾發聵的政策調整。“小打小鬧”的微調恐怕難起大作用，如取消核心城市的“雙限”，降低“首付”和“房貸利率”等。經濟學上有個著名的“理性預期理論”：人們所有的經濟行為取決于對未來的理性預期。所以信心和預期的調整需要非常明確、前瞻的政策，包括一些改革紅利的釋放。這個時候，我們需要充分明確哪些改革紅利可以釋放以推動經濟的長效發展，讓未來的收入和就業預期穩定下來。這樣大家才會敢于消費或主動消費，減少安全和避險式儲蓄。

針對樓市里一切不利于剛性和改善性需求釋放的政策也應該進行優化，如市場準入、買家準入、貸款準入、產品準入、價格準入等。同時可以推動各類保障性住房的投資帶動，形成市場與保障的雙軌制度，兩個市場互不干擾。若一個地區的“保障房”總量占比大，其對商品房市場的限制措施就相對少，商品房市場波動對經濟的影響也就小。

再來談談開發商該不該自救，能不能自救。目前，一批出險、資本無序擴張的企業大勢已去，我們需要盡快與過去的問題進行切割，做好保交付的工作。但是新人、新組織要適應新時代，建立新的戰略模式，這是面向未來的工作。重構業務要符合“房住不炒”和樓市雙軌制的相關要求。一是房地產要真心實意地在ESG（ESG是一種關注企業環境、社會、治理績效的投資理念和企業評價標準）方面作出相關表率；二是要抓住新興的、多元化、個性化的居住消費帶來的機遇；三是要利用科技、大數據的賦能，綠色低碳的循環應用；四是要重視最前沿的人工智能在房地產建設、社區物業、營銷環節上的應用，走出一條新的發展道路。總而言之，自救首先要做的是與過去切割，在這個基礎上重構未來。

房地產業有它發展的內生規律，切不可因某個階段的某些表征就一味唱衰，質疑未來。至于樓市救不救，怎么討論都解決不了實際問題。隨著時代的發展，每個行業都會經歷大浪淘沙，不能適應新形勢下房地產業需求的企業必然會洗牌出局。所謂救與不救，從國家政策到企業自救，都是積極做調整適應變化，甚至引領發展趨勢而已。（作者是中國房地產數據研究院院長）

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