提前還貸創(chuàng)新高，專家：降低存量房貸利率救樓市，銀行董事長回應(yīng)

隨著房貸利率下調(diào)，越來越多的人覺得不劃算，因為眼看著樓市低迷，而自己還要承擔(dān)過高的房貸。所以，很多人選擇提前還房貸，以此獲得平衡。

盡管當前提前還貸的數(shù)量相比年初有所回落，不過仍然需要較長的排隊時間，部分銀行仍需要等待2個月以上，對很多人來說，想提前還貸也沒那么容易。

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近日，惠譽博華發(fā)布的一份報告指出，在樓市景氣度不佳的背景下，國內(nèi)個人住房貸款提前還款的主要驅(qū)動因素已發(fā)生轉(zhuǎn)變——由出售房產(chǎn)轉(zhuǎn)向減少利息支出。提前還款率CPR指數(shù)在今年一季度末達到14.45%，是近五年來的歷史最高值。

為什么大家對提前還貸樂此不疲呢？實際上這是非常無奈的選擇。

雖說貸款市場報價利率從2019年以來就一直保持下行態(tài)勢，可是由于百姓對未來收入預(yù)期信心不足、投資收益不佳，二季度提前還款率可能還會再創(chuàng)新高，肯定會對銀行的存量房貸帶來大規(guī)模收縮的壓力。

7月6日，澎湃報道，伴隨著5年期以上貸款市場報價利率的下調(diào)，當前購買首套房和二套房房貸利率下限分別降至4.0%(5年期以上-20個基點)、4.8%(5年期以上+60個基點)，已降至歷史低位。

在國家大力支持剛需和改善購房者需求的背景下，房貸利率下調(diào)仍然有較大的預(yù)期存在，這就更為降低存量房貸利率創(chuàng)造了輿論風(fēng)口。

6月29日，花旗集團大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家余向榮表示，為什么老百姓要提前還貸？因為利率太高。余向榮認為，要打破信心的負向螺旋，現(xiàn)在迫切需要做的是將存量房貸利率降下來，降低住戶部門的付息壓力。

如果把現(xiàn)在存量房貸利率降到跟新增房貸一樣的水平，大概4.1%。那么每年可節(jié)省3000億的付息壓力，這就等于是釋放出來的購買力。同時也降低了對于住房持有的成本，有利于改善房地產(chǎn)行業(yè)的信心。

此前，經(jīng)濟學(xué)家任澤平也呼吁，如果能降低存量房貸的利率，將有助于減輕居民還款壓力，提振消費信心，促進經(jīng)濟復(fù)蘇，是一件利國利民的好事。

不過，銀行也有自己的小九九，從降低存款利率就不難看出，他們是在為降低房貸利率做利潤的平衡。說到底，還是利益問題。如果是因為存量房貸規(guī)模太大，不好操作，那也恰恰說明一個問題。買了房的人太多了，所以還指望他們消費和繼續(xù)買房就有點矛盾了。

回顧以往的政策，新增房貸的利率下調(diào)很難解決目前房地產(chǎn)市場低迷問題，有專家表示降低存量房貸才有意義，因為存量房貸的成本過高，甚至擠壓了居民的日常消費支出。有沒有道理呢？

6月27日，在2023年夏季達沃斯論壇上，北京銀行董事長霍學(xué)文回應(yīng)了存量房貸利率下調(diào)問題，針對下調(diào)存量房貸以刺激房地產(chǎn)市場的說法，他則認為需要系統(tǒng)考量，而不能只看存量房貸的利率。

基本上算是一個委婉的拒絕吧。

花旗集團大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家余向榮則認為，如果不降低存量貸利率，可能會造成居民更理性的選擇，那就是提前還貸，而這個損失更大。

他建議，可以引入抵押貸款再融資機制，在利率大幅下降的背景下，老百姓應(yīng)該獲得權(quán)力和機會再跟銀行重新議定按揭合同，從而替代原有高息合同。長遠看，也可以將紙面財富轉(zhuǎn)化為實際的購買力，從長遠來講也有利于釋放內(nèi)需的潛能。

您同意他的建議嗎？要我說，降低存量房貸利率可能不一定能救樓市，但一定能緩解購房者壓力，不管怎樣，現(xiàn)在的問題就是老百姓手里缺錢，要想居民少儲蓄，多消費，最根本的辦法，還是得增加他們的收入，讓他們的收入有保證。

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