住建部部長強調開展現房銷售試點后 深圳跟進釋放哪些信號？-環球視點

7月4日，深圳公共資源交易公共服務平臺上架3宗宅地，其中寶安新安地塊采用“競地價+競現房銷售面積+搖號”的規則，這也是深圳首次在宅地競指標階段采取競現房銷售建面的方式。

此前的6月底，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹曾強調“開展現房銷售試點”，如今一線城市深圳跟進，信號意義強。目前，已經有包括深圳、北京、合肥、福州永泰等地試點在土地出讓環節設置“現房銷售”條件。在業內人士看來，會有越來越多的城市從土地出讓環節推動試點現房銷售。

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目前，已經有包括深圳、北京、合肥、福州等地試點在土地出讓環節設置“現房銷售”條件。圖/IC photo

深圳土地出讓首現競“現房銷售”面積

早在2016年，深圳推出過首宗現房銷售試點地塊——龍華A816-0060號地塊，要求在該地塊上建設的商業、住宅等建筑物，不能進行預售，必須在竣工并取得不動產權證書后才能以現房形式對外銷售。

這是深圳首宗商品房現售試點地塊，但是之后，深圳土拍再無要求現房銷售的宗地，直到寶安新安地塊的出現。

深圳7月4日掛出的這三宗地分布于龍崗寶龍、寶安新安，總起始價46.32億元，將于8月2日進行出讓。

其中，寶安新安地塊為二類居住用地，建筑面積8.23萬平方米，起始價29.62億元，最高限制地價34.06億元。該地塊住宅部分擬建設普通商品住房，平均銷售價格不高于8.86萬元/平方米（不含室內裝修）。

值得關注的是，深圳公共資源交易平臺顯示，寶安新安地塊采取“三限雙競+搖號”規則出讓，即限地價、限普通商品房銷售價格、限現房銷售建筑面積，競地價、競現房銷售建筑面積，達到最高限制現房銷售建筑面積后通過搖號方式確定競得人。據了解，現房銷售最高限制建筑面積為3.552萬平方米。

在“保交付”的大背景下，深圳作為一線城市，試點土地出讓中競拍現房銷售建筑面積，引發關注，尤其是在住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹剛剛強調“開展現房銷售試點”之后，信號意義強大。

6月26日下午，倪虹會見了中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行。其中，倪虹提到，房地產業發展要從解決“有沒有”轉向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負債、高周轉”模式，開展現房銷售試點，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

深圳開展現房銷售試點，是大勢所趨，有著積極意義。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，競爭現房銷售建面，一方面是當前保交樓難度大，要實時推進現房銷售，推動開發商向現房銷售轉型；另一方面，當前購房者很大一部分更愿意買現房，也應該順應這部分需求，特別是改善型需求，能承受現房銷售帶來的成本和價格增加。

保交付下“現房銷售”試點加速

“現房銷售”并非新鮮話題，早在2016年-2020年，為了抑制土地市場過熱和房企非理性拿地，部分城市在土地端設置現房銷售條件，但是試點效果一般，有的城市推出一宗地塊后就沒了下文，有的城市則在推行了一段時間后，改變了土地出讓規則。直至去年停貸風波，“保交付”成為重要任務，“現房銷售”也在各地加速推動試點。

去年8月5日，福州市首例現房銷售宅地——永泰葛嶺鎮溪西村葛丹東路東側A-02地塊成功拍出。

去年同月，合肥市發布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地，其中蜀山區ss202210號地塊明確提出“按精裝現房銷售實施”。此前合肥的土地拍賣公告中多宗地塊對開發商建設進度提出要求，達到一定比例才能開售，但是明確提出必須按現房銷售，在合肥尚屬首次。

今年1月17日召開的全國住房和城鄉建設工作會議明確提出，“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落實到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。”

此后1月31日召開的山東省住房城鄉建設工作會議上，據當地媒體報道，2023年山東將出臺高品質住宅建設指導性意見，制定《住宅設計標準》，其中提到，逐步提高預售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現房銷售試點。

2月7日，河南省住房和城鄉建設工作會議召開，會議明確，2023年將進一步規范商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。

值得關注的是北京，從2021年第二輪集中供地，就開始試點競現房銷售面積，目前已經有多宗出讓的地塊配建了現房銷售面積，其中就包括今年最熱的經開區亦莊新城X47R1地塊，規劃建筑面積約17.8萬平方米，總成交價79.12億元，需要配建5.3萬平方米現房銷售面積。

如今深圳重啟“現房銷售”試點，無疑對于其他城市的試點工作具有推動作用。而通過部分地塊先行先試，也是當前各地“現房銷售”試點工作的一個重要方向，預計也會有越來越多的城市加入試點中來。

不過在李宇嘉看來，并不是要迅速將現售占比擴大，當前地產弱勢局面并不支持大規模開展現房銷售，但未來一段時間，現房銷售和預售將是并行的兩種模式，開發商既可以選現售，也可以選預售，購房者也一樣。當然政策會支持現售，比如金融政策、規劃政策、報建政策等。

現房銷售勢必會拉長房企的開發周期，增加成本，沉淀資金，這對于開發企業提出了更高的要求?！澳苣玫氐拈_發商，一定是算好了賬，算好了增加的成本和周期自己可以承受?！崩钣罴握f，另外，在現售的出讓條件下，地價一定比預售條件下要低，這也有利于開發商，特別是綜合實力比較強的開發商。現售逐漸推行的過程，自然也就是優勝劣汰和轉向新模式的過程。

新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 楊許麗

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