賀宛男：房企“第三支箭”獲批加速

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■ 賀宛男

(資料圖片)

繼6月16日招商蛇口首次“嘗鮮”，其定增方案獲證監(jiān)會注冊批復后，6月27日，保利發(fā)展、大名城、福星股份、中交地產四家房企同日公告，定增方案獲得證監(jiān)會注冊。緊接著，6月29日晚間，陸家嘴作為滬市首單房企重組，包括向控股股東發(fā)售股份購買資產，以及配套定增募資的申請，也獲得證監(jiān)會的注冊批復。

從6月16日到29日，不到半個月時間，獲得證監(jiān)會注冊生效的6家房企，通過定向增發(fā)募資就將超過350億元。包括招商蛇口85億元，保利發(fā)展125億元，大名城30億元，中交地產35億元，福星股份13.4億元，陸家嘴66億元。

而在它們身后，作為“第三支箭”的房企股權融資還有長長的一串名單。據(jù)有關媒體統(tǒng)計，年內已有25家上市房企擬通過股權融資方式募資，其中被滬深交易所受理的就有：萬科擬募資150億元，華發(fā)股份60億元，外高橋35億元，榮盛發(fā)展30億元，中南建設28億元，三湘印象16億元，天地源12.5億元。

有分析提及，2014年以來，A股房地產公司增發(fā)，從初始預案公告日至發(fā)審委/并購重組委的通過日，歷時2.2至25.4個月不等，中位數(shù)為7.6個月。而目前已獲批的6家房企，速度最快的中交地產，從發(fā)布定增預案到獲得證監(jiān)會注冊生效，一共用時116天，不到4個月，其余5家房企用時均不到7個月。上市房企積極推出定增預案，監(jiān)管部門盡快批復，這說明什么？既說明房企對資金的渴求，更說明從給房地產企業(yè)貸款(第一支箭)，到發(fā)行債券(第二支箭)，再到股權融資(第三支箭)，要救的絕不僅僅是房地產，而是關系到整個宏觀經濟大局。

房企定增獲批的速度確實是加快了，但發(fā)行呢？落地呢？十幾億、幾十億乃至上百億的真金白銀，能不能真正進入房企的賬戶，就不好說了。

動作最快的招商蛇口，6月16日收到證監(jiān)會注冊批復后，“積極推進本次發(fā)行股份購買資產并募集配套資金暨關聯(lián)交易的實施事宜”。到6月28日，便發(fā)布了“關于發(fā)行股份購買資產并募集配套資金暨關聯(lián)交易之標的資產過戶完成的公告”，原來由大股東持有的南油集團24%股權，以及招商前海實業(yè)2.8866%股權，已過戶到上市公司名下。

這真有點讓人哭笑不得。招商蛇口增發(fā)購買的這兩塊標的資產，合計為89.27億元，原是說好以14.83元/股，發(fā)行6.02億股股份取得的，但目前股價才13元多。公司在資產“過戶完成”之后不得不說，諸如向大股東增發(fā)股份，以及配套募資85億元等后續(xù)事項，均尚未實施。

當然，以高于市場價參與增發(fā)的個案也不是沒有。不久前，中國移動不正是溢價42.8%(市場價4.65元，增發(fā)價6.64元)，包攬了郵儲銀行450億元的定增了嗎？但那是市場行為嗎？再說，招商蛇口的大股東可以溢價增發(fā)，參與配套募資的35名合格投資者，會有幾個愿意同進退呢？

同樣，已經注冊生效的保利發(fā)展，這次擬定增81914 萬股，募資125億元，以此測算，增發(fā)價為15.26元/股，而目前股價才13元多，大股東也只是承諾拿出1-10億元資金參與增發(fā)。大股東可以不怕套，參與增發(fā)的投資者愿意嗎？

至于剛剛獲批的陸家嘴，擬通過發(fā)行股份77873萬股，發(fā)行價8.66元/股，加配套募資66億元，向大股東購買133億元資產。相比之下，以該股目前9.87元的股價，8.66元的增發(fā)價還是有希望在較短時間內發(fā)行成功的。但上市公司購買的實物資產(四塊股權)，原賬面值為71.53億元，評估增值至133億元，增值率高達86.2%。且上市公司購買的上海前灘、洋涇等土地資產，目前尚處于開發(fā)前期。以高價收購來的地產，大股東是大大增值并套現(xiàn)了，日后上市公司的開發(fā)前景如何，還真不好說。像陸家嘴這樣處在黃金地段的地產公司，前些年盈利都在30-40億元，2022年突降至10億元，就已經給市場以警示了。

更不用說如中交地產那樣，目前還處在虧損、負債率高達294%的房企，該公司定增能率先獲批，不能不說是沾了央企的光。

有觀點認為，“房企定增目前在監(jiān)管層面上都是積極支持的，所以基本都能獲批。但發(fā)行是非常市場化的，這是要保薦機構滿世界去找錢，能不能找到各憑本事。”這話頗有見地。別的不說，盡管對房企融資連發(fā)“三箭”，但有關統(tǒng)計顯示，今年5月，80家典型房企的融資總量為263.29億元，環(huán)比減少56.4%，同比減少60.4%，為2020年以來單月融資的新低。

房企股權融資能否順利落地，不僅是對房企以及相關中介機構的考驗，從某種意義上說，更是中國經濟是否回暖的一個標志。

編輯|龍笑 校檢|袁鋼

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