金帝底價拿下銀湖10號地塊！7萬方的商場，是銀泰還是天街？

6月30日，一年中很普通的一天，但對于銀湖人民來說，今天已經等了近3年了！

【資料圖】

銀湖科技城

今天上午，杭州市本年度第六輪土地出讓開拍，此次共12宗地塊出讓，總面積721畝。其中包括銀湖人們很期待的銀湖“大草坪”地塊——銀湖10號地塊。

杭州市本年度第六次土地出讓

今天上午9點45分，經過1輪競價，金帝房產最終以8.34億元的底價競得杭政儲出[2023]85號（銀湖10號）地塊。

銀湖10號地塊為什么在板塊內那么被關注？因為它在銀湖科技城的位置絕對核心，地塊南臨彩虹快速路，北面是銀湖公園，地鐵6號線銀湖站上蓋，地塊占地面積7.47萬㎡，是一宗帶有商業(yè)綜合體的商住混合地塊。

銀湖10號地塊

地塊住宅部分的精裝限價為2.13萬元/㎡（含3000元/㎡裝標），與板塊同步。?

早在2020年，富陽區(qū)就在政府工作計劃中透露，將啟動地鐵銀湖站的TOD開發(fā)建設，并已經與中糧大悅城接洽落地事宜。

銀湖科技城街景

2021年5月，大草坪地塊開始做地工作準備出讓，地塊四周也立起了圍擋，并在規(guī)劃層面明確，地塊會配建一座體量不小于6萬㎡的購物中心，還會有酒店、商業(yè)辦公樓、住宅等業(yè)態(tài)。

2021年5月 銀湖10號地塊圍擋準備開發(fā)

不過后續(xù)地塊傳出考古勘探等消息，原定2021年出讓的計劃也暫緩。

在這段時間，杭州樓市的熱度逐漸減退，除了一些核心板塊外，一些外圍區(qū)域出現底價兜底甚至流搖的情況，非熱點板塊的新房銷售也逐現頹勢。??????????????

銀湖科技城

但與此同時，銀湖科技城的發(fā)展卻是如火如荼，西科創(chuàng)大走廊的“金南翼”和融杭橋頭堡的定位逐漸清晰，產業(yè)新城的目標越來越明確。???????

不過，銀湖科技城當下最大的配套短板，莫過于缺乏商業(yè)配套，特別是大型的商業(yè)綜合體。因此，銀湖板塊的居民都希望10號地塊盡早出讓，配套的商場盡早落地。?????????

同時，銀湖10號地塊的住宅部分，也是檢閱板塊新房在市場表現的一塊試金石。??????

今年，銀湖10號地塊再次進行控規(guī)調整，適當降低了容積率，被外界認為地塊距離出讓不遠了。兩個月前，地塊正式掛牌出讓。???

根據地塊出讓要求，地塊需建設一座體量不低于6萬㎡的商場（還有1㎡的地下空間），同時地塊還將建設體量不小于3.69萬㎡的辦公樓和2.5萬㎡以上的酒店等業(yè)態(tài)。

誰會拿下銀湖10號地塊，成為了銀湖居民們始終在討論的話題。??

去年的富陽區(qū)土地推介會上，銀湖10號地塊作為重點項目亮相，在新版規(guī)劃效果圖中，商場的設計語言、顏色，都神似大悅城旗下的春風里商場。

“春風里”版的銀湖10號地塊效果圖????

全知道從這家房企的商管團隊了解到，2021年他們曾有意拿下銀湖10號地塊，當時已在跟政府接洽，大致的方案也做好了，但隨后市場變化很大，在當下的市場背景下，開發(fā)銀湖10號地塊這樣的商住混合地塊幾乎沒有利潤，這次的土拍并沒有報名。

而近期另一家傳出有意參拍銀湖10號地塊的開發(fā)商則明確向全知道表示，公司接下去只會在主城區(qū)拿核心地塊。?????????????????

那么今天競得銀湖10號的地塊的金帝，又是什么來頭？??

全知道了解到，底價拿下銀湖10號地塊的金帝，是一家從蕭山起步的杭系房企，開發(fā)足跡集中在杭州蕭山、紹興一帶。像是聞堰的疊潮雅庭，就是金帝參與和濱江共同開發(fā)。項目的除了已經售罄的洋房，還帶有一座商業(yè)綜合體。

疊潮雅庭的住宅已經售罄，但商業(yè)部分進展較慢

值得注意的是，金帝在浙江有多個商業(yè)綜合體合作開發(fā)的案例，比如紹興金帝銀泰城、?紹興金帝龍湖天街、蕭山融泰城等。另外，金帝與銀泰系的商業(yè)也合作密切，合作的商業(yè)項目中，商業(yè)部分多為銀泰百貨或銀泰城。?????????

全知道認為，未來銀湖10號地塊的商業(yè)部分，根據其體量和定位，很可能會規(guī)劃一座銀泰百貨，當然，一座輕資產合作運營的天街也不是沒有可能。?????????????????????

上圖為紹興金帝銀泰城，下圖是蕭山融泰城

不過，商業(yè)項目和房地產一樣，已經不再盲目擴張布點，開發(fā)商對于商業(yè)項目的選址、經營和定位越來越謹慎。??????????????????????????

紹興金帝龍湖天街

就拿銀湖10號地塊來說，雖然擁有快速路、地鐵等配套，但地理站位相對孤立，就拿高橋的萬達廣場來說，可以虹吸富陽主城區(qū)的客流，之江的西投銀泰城，除了輻射板塊內的30萬人口，還可以輻射東洲、浦沿等板塊。

但銀湖10號地塊距離東側的之江、西側的富陽主城區(qū)都有一定距離，但僅僅依靠銀湖科技城的常住人口就顯得捉襟見肘。

富陽萬達廣場

這樣的問題，此前在之江的一些商業(yè)體就曾出現過：因為之江常住人口不過30萬，很多商業(yè)的預測客流不達標，導致很多業(yè)態(tài)、品牌無法入駐，商業(yè)的招商和規(guī)模不行，商業(yè)自然就沒有吸引力，形成惡性循環(huán)……????????????????????

因此，全知道認為，金帝銀湖10號地塊是否能成功，商業(yè)的規(guī)劃、定位至關重要，而住宅部分的銷售進度，也將直接影響到商業(yè)的順利開發(fā)。?????????

關注長三角地塊出讓的平臺“好地訊”也做出類似觀點。“好地訊”認為：雖然銀湖目前的新房銷售壓力不小，但10號地塊位于地鐵口，自帶商業(yè)，相比區(qū)域內其他高層項目壓力稍偏低，如果住宅部門全部（順利）銷售，基本可以覆蓋商業(yè)綜合體成本。????????

但“好地訊”還認為，前期總投入需要超過25億的項目，還需面對住宅部分的行情不確定性，房企預計仍將謹慎參與。

而今年的土拍，全知道了解到，面對其他熱門板塊超過20家房企報名參拍，銀湖10號地塊僅有金帝一家報名。????????????

最后，全知道認為，市場的冷淡是大環(huán)境，銀湖的小環(huán)境總體表現良好，近年來無論是產業(yè)發(fā)展還是人口導入，都在為這個板塊不斷注入活力。????

希望銀湖的首座商業(yè)綜合體，能夠做出特色，做出優(yōu)勢，殺出一條血路來！?????????

??主筆：小全、小楠 | 主編：小全 |律師：鄭晶晶

來源：之江全知道

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