頭條：溢價(jià)9.38%！3宗地成交，龍湖/金地再拿地

今天，又有3宗土地成交！

其中，2宗浐灞生態(tài)區(qū)草北村城改項(xiàng)目用地，共146.601畝商住用地由金地和龍湖摘得！

另一宗成交土地為，長(zhǎng)安32.507畝（分3個(gè)地塊）商住用地，由西安德威置業(yè)有限責(zé)任公司（陜西惠爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司）摘得，溢價(jià)率9.38%！

(資料圖)

從拿地房企的版圖來(lái)看，補(bǔ)倉(cāng)意味相當(dāng)明顯！

實(shí)際上，這3宗土地在2月23日均以掛牌方式出讓：

1、CB5-2-209宗地：位于浐河西路以西、三府灣路以北，凈用地面積58.891畝（住宅57.919畝、商服0.972畝），容積率不大于3.77、建筑密度不大于25%、綠地率不小于35%。

地上建筑面積不大于148013㎡（含住宅建筑面積約141065㎡、商業(yè)配套建筑面積2442㎡、公建配套建筑面積4506㎡），規(guī)劃地下建筑面積不小于46572㎡。

按照土地出讓公告，CB5-2-209宗地掛牌起始價(jià)為3.404億元，地價(jià)為578.01萬(wàn)元/畝起，最高限價(jià)分別為3.914億元，達(dá)到最高限價(jià)后將通過(guò)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

2、CB5-2-210宗地：位于長(zhǎng)田路以西、三府灣路以南，凈用地面積120.414畝（其中32.704畝安置用地已劃撥供應(yīng)，本次出讓開(kāi)發(fā)用地87.71畝）。

用地性質(zhì)為居住用地，容積率不大于4.83，建筑密度不大于25%、綠地率不小于35%，開(kāi)發(fā)用地中，住宅82.794畝+商業(yè)4.916畝。

地上建筑面積不大于387355㎡（其中安置居住面積89063㎡、安置商業(yè)服務(wù)設(shè)施面積15142㎡、安置配套服務(wù)設(shè)施面積999㎡，開(kāi)發(fā)居住面積256420㎡、商業(yè)服務(wù)設(shè)施面積15813㎡[包括違建保留商業(yè)11863㎡]、開(kāi)發(fā)配套服務(wù)設(shè)施面積9918㎡）。規(guī)劃地下建筑面積不小于101583㎡。

按照土地出讓公告，CB5-2-210宗地掛牌起始價(jià)5.9645億元，可開(kāi)發(fā)部分地價(jià)為680.02萬(wàn)元/畝起，最高限價(jià)分別為6.859億元，達(dá)到最高限價(jià)后將通過(guò)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

3、長(zhǎng)安成交地塊位于郭杜街辦居安路以西，櫻花一路以南，凈用地面積32.507畝，分為三個(gè)地塊：

| 地籍編號(hào)CA06-9-15：凈用地3.943畝，土地用途為商服，容積率不大于3.13，建筑密度不大于36.4%，綠地率不小于25%。地上商業(yè)建筑面積8220㎡，地下建筑面積不小于4054㎡。

| 地籍編號(hào)CA06-9-16：凈用地19.736畝（住宅19.172畝、商服0.564畝），土地用途為住宅、商服，容積率不大于2.8，建筑密度不大于20%；

綠地率不小于35%。地上總建筑面積36840㎡（其中住宅34170㎡，配套公建1618㎡，商業(yè)1052㎡），地下總建筑面積不小于15290㎡，人防建筑面積以審批為準(zhǔn)。

| 地籍編號(hào)CA06-9-17：凈用地8.828畝，土地用途為商服，容積率不大于2.52，建筑密度不大于45%，綠地率不小于35%。地上總建筑面積14800㎡，地下建筑面積不小于6896㎡，人防建筑面積以審批為準(zhǔn)。

此次出讓的這幾塊地掛牌起始價(jià)為3.2億元，最高限價(jià)3.68億元，競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后將通過(guò)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。按照起始價(jià)計(jì)算，該地塊地價(jià)984.61萬(wàn)元/畝起、樓面地價(jià)5300元/㎡起。

看一看成交結(jié)果：

1、CB5-2-209：西安天暢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（金地）摘得。

凈用地面積58.891畝，商住用地，容積率不大于3.77，成交價(jià)34040萬(wàn)元為土地純出讓金，反算折合土地單價(jià)1445萬(wàn)元/畝，折合樓面單價(jià)約5749元/㎡。

2、CB5-2-210：西安龍佑置業(yè)發(fā)展有限公司（龍湖）摘得。

凈用地面積87.710畝，商住用地，容積率不大于4.83，成交價(jià)59645萬(wàn)元為土地純出讓金，反算折合土地單價(jià)1570萬(wàn)元/畝，折合樓面單價(jià)約4875元/㎡。

3、CA06-9-16、CA06-9-15、CA06-9-17：西安德威置業(yè)有限責(zé)任公司（陜西惠爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司）摘得，溢價(jià)率9.38%。

凈用地總面積32.507畝，商住用地，成交土地總價(jià)35000萬(wàn)元，土地單價(jià)1077萬(wàn)元/畝，樓面單價(jià)約5843元/㎡。

相信不少朋友看到今天龍湖和金地底價(jià)拿地，又要說(shuō)：“這地塊爆冷，底價(jià)成交啊！是不是轉(zhuǎn)折點(diǎn)來(lái)了？”

事實(shí)并不然！

龍湖和金地成交的地塊，屬于城改地塊，還涉及到安置成本、后期無(wú)償移交的公建配套成本，最終樓面地價(jià)肯定是純土地成本的幾倍。

所以哪怕底價(jià)成交，折算上那些配套之類的，就已經(jīng)達(dá)到了想要的目標(biāo)價(jià)格。這樣的價(jià)格對(duì)比之前看似是有所不及，但是對(duì)比再之前的地價(jià)絕對(duì)是大幅度提升的。

大家老是關(guān)注漲了的比例，實(shí)際要考慮的是實(shí)際到手的金額。

而且這個(gè)地價(jià)其實(shí)是對(duì)應(yīng)了這些地塊目前周邊一手房的限價(jià)的真實(shí)成交價(jià)的！從地段來(lái)看周圍的質(zhì)素還算不錯(cuò)：

地塊南北側(cè)（直線距離2公里左右）有地鐵1號(hào)線、地鐵6號(hào)線，交通路網(wǎng)較為豐富，周邊還有浐灞第二十三小學(xué)、浐灞第四初級(jí)中學(xué)等，教育資源比較豐沛。

▲浐灞第四初級(jí)中學(xué)效果圖

周邊有灞業(yè)大境、沁水新城、龍湖香醍國(guó)際社區(qū)等成熟社區(qū)，也有藍(lán)天小區(qū)、長(zhǎng)樂(lè)小區(qū)、供銷聯(lián)社家屬院等老舊小區(qū)，生活氛圍十分濃厚，只是板塊內(nèi)的城市界面依然有待提升。

所以，大家對(duì)這次土拍的關(guān)注點(diǎn)還是有所偏頗！

其實(shí)誰(shuí)拿地，根本無(wú)所謂，對(duì)于大部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只要是一個(gè)品質(zhì)良好的開(kāi)發(fā)商都OK。

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