當前時訊：揭秘海淀四季青的10個小道消息丨瞰地

大家好，我是表姐。

之前發過很多讀者都問，四季青地塊什么時間能掛出來，表姐也打聽到一些消息，分享給大家。

1、四季青地塊官方的多規文件已經發布，估計距離地塊掛牌日期已經不遠，快的話肯能會趕在永豐南前面。

(相關資料圖)

當時永豐F2地塊，大約是2022年6月公布多規，差不多是兩個月后掛牌出讓，趕上了去年的三批次供地。

所以表姐猜測，如果沒有意外，四季青地塊的掛牌時間可能會在6月左右，當然一切還是以官宣為準哈。

2、按照多規文件，四季青地塊分為2603-003-1和2603-004-1兩個地塊，其中前者要大一些，地上建筑規模8.9萬㎡。

后者體量略小，地上建筑規模2.1萬㎡；整體建筑規模為11.14萬㎡，按照200㎡戶型計算的話，差不多是550套房源左右。?

地塊建筑體量不能說小，但能提供的房源確實不多。????????????

3、需要注意，備注欄里統一核算容積率的說法，雖然文件官宣的容積率是1.05，但實際的容積率可能會稍微高一點。??????????????????????

表姐算了下，2603-003-1也就是大地塊實際容積率在1.21左右；

小地塊也就是2603-00401地塊實際容積率在1.8左右；??

兩個地塊整體的綜合容積率則在1.2左右，考慮四季青地塊的親們可以注意一下。

實際上，對于海淀來說，1.2左右容積率也非常難得，曾經的幾個洋房大平層，頤和金茂府容積率1.5，學府壹號院容積率是1.6。???

4、這種需要合并計算容積率的情況，一般是由特殊或者歷史遺留問題形成的。

根據四季青地塊建設規劃要求，2603-003-2地塊是現狀保留公共綠地，不納入出讓范圍，也不計入綠地率計算，后期由四季青人民政府做管理維護。?????????????????

2603-004-2地塊也一樣，這都屬于技術指標，大家不用搞懂，實際就是當時與當時西山美廬之間的歷史遺留問。?????????????

具體就不展開了，可以加表姐：XGDBJ2022進海淀群私聊。

5、地塊禁止采取燃氣獨立供熱系統供熱，鼓勵積極發展再生水源熱病以及地源熱泵等新型供熱方式。????????????????

有大佬告訴表姐，這是去年下半年開始流行的新規，看看新項目都怎么做吧，金茂狂喜？？

6、外立面嚴禁歐式風格的屋頂形狀，應該是為了契合三山五園的文脈氣質，表姐還是比較喜歡香山壹號院的外立面，沉穩又大氣。???

7、影響四季青掛牌速度的，很可能是地塊定價，什么意思呢，就是流程可能都已經跑完，但對于怎么定價格，怎么定競拍規則，就比較糾結。

四季青地塊應該也是全北京有實力的開發商們都在盯的一個敏感地塊，價格定低了不合適，高了也不行。??????????????

8、地塊限高12米，豪宅層高一般在3米以上，所以小區樓棟就只能做4層，妥妥的低密社區。??????

盲猜產品會是180㎡左右到300㎡以內的大平層，當然也要看ZF定價和拿地開發商；一般來說，如果縫差和利潤適中，開發商會比較傾向做大平層。???????????????

但如果利潤太有限，就只能靠挖地下來實現利潤指標。不過，目前海淀的規劃審批是北京最嚴的，做別墅有技術難度。

9、競拍規則目前還不確定，按照海淀的風格，表姐猜測地價上限后，大概率會是競現房，或者競報共有產權份額。????

二次上限之后，可能會是高標準以及搖號，其實表姐不太希望四季青地塊搖號，純純靠運氣的話，搖到非主流開發商就慘了。???????????????????????????????????

10、表姐查了下，西山美廬目前的二手房掛牌價是17.7萬㎡，但是在貝殼網上查不到成交量，盲猜應該是靠租售中心帶客。??????????????????????????

至于四季青地塊的指導價，表姐咨詢了幾個靠譜信源，據說是在12萬/㎡+，這個數字感覺還是有點保守。

當然表姐也是猜測，最終還是以官宣為準。銷冠100

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