【世界速看料】年報出爐！這些房企的“戰斗力”依舊在線

對中國房地產企業來說，剛剛過去的2022年十分不易。

當下，又到一年一度房企財報季。有不少房企預虧，也有不少房企仍舊財報“難產”。

但也有少數房企堅守了下來，還能收獲逆勢增長。

(資料圖)

隨著市場逐漸回暖，面臨行業新的分水嶺，在做好主業的同時，如何探索或者深化新的發展曲線，也成為房企們不得不重視的問題。

房企成績單出爐

根據申萬行業分類，目前，超過70家A股上市房企披露了2022年業績預告或快報。

統計顯示，近60%房企預告凈利潤虧損，約70%房企凈利潤同比下滑。

行業挑戰不斷，但也有一小部分的房企，抗住了壓力，為新一年做好蓄力。

比如龍頭房企中海、華潤、保利、萬科和龍湖等。

其中，龍湖去年營收2505.7億元，同比增長12.2%；歸母凈利225.4億元，同比也是穩中有增。

一些處于第二梯隊的房企，也收獲了業績的增長。

比如剛發布年報的越秀，去年營收約724.2億元，同比上升26.2%；核心凈利潤42.4億元，同比上升2.1%。

優質房企在行業周期的更迭中沒有被打倒，還能走出向上曲線，離不開一個“穩”字，無論是在財務天平的平衡上，還是發展思維中所奉行的長期主義。

財務自律的優勢

上文提到的，現在還能保持“戰斗力”的房企，都擁有極致的財務自律。

像萬科，連續21年凈負債率低于40%，還有越秀，截至去年底，依舊“三線飄綠”：剔除預收款后的資產負債率為68.8%；凈負債率為62.7%；現金短債比為2.23倍。

龍湖也是一個典型的例子。

不少房企過去“狂奔”，一直到前幾年，才開始降負債、降杠桿。

但龍湖從十多年前開始，就開始長期保持低負債率，和超高的現金短債比。這也是其能夠成為TOP10中，除了央國企外最穩的房企的重要因素。

截至2022年底，龍湖剔除預收款的資產負債率為65%，凈負債率為58%，現金短債比為3.52倍，已經連續七年滿足“三條紅線”的要求。

去年12月，龍湖還發布公告稱，公司已經全部贖回于2023年到期的3億美元優先票據。這意味著整個2023年，龍湖已經沒有了境外債到期的壓力。

對比不少房企，還在焦灼于境外債的展期、償付等問題，龍湖肩上的擔子輕了不少。

極致的財務自律，也給這一類型的房企在行業波動中，帶來融資端的優勢。

去年地產行業射出的“三支箭”中，首批“吃螃蟹”的房企包括美的置業、萬科、龍湖、金地等房企。

其中，去年11月，龍湖獲得“第二支箭”首單200億元中債增信債券額度，還由六大行共同承銷，成功發行“第二支箭”首單20億元的中期票據，利率僅3.0%。

去年12月，中國銀行利用境內外市場資源，為龍湖提供“內保外貸”業務。該筆貸款規模為7億元，當日已實現提款，成為“內保外貸”落地的首單。

發展第二曲線

能夠順利抵御周期的房企，除了財務自律，還要具備長期思維。

小編梳理發現，不少當下還能穩中有增的房企，都早早布局除住宅以外的其他經營性業務，比如在購物中心、長租公寓、物業服務等領域，并且發展逐漸成熟，為業績提供了很好的支撐。

先來看中海和華潤置地。

早在2011年，中海就對外發布其商業地產發展線路，目前已形成了中海商務、環宇商業、星級酒店等多條產品線。

去年上半年，中海地產投資物業租金收入為24.4億，同比上升7.5%；其中寫字樓租金收入為17.5億，同比上升0.7%；購物中心租金收入為6.4億，同比上升23.3%。

華潤置地則在2005年，就確定了“開發物業+投資物業”的雙輪驅動模式。去年上半年，華潤置地的購物中心，租金收入62億元，如剔除期內減租影響，較去年同期增長14.2%。

再來看看另外兩位典型代表，龍湖和新城控股。

早在2011年，龍湖就已提出持商業戰略，將商業地產列為主航道業務，2016年率先試水長租公寓業務。2018年，龍湖又提出了“空間即服務”的戰略。

目前，龍湖已經形成“1+2+2”模式，即一個開發航道，兩個運營航道以及兩個服務航道。地產主業外，龍湖的經營性業務不斷外擴，包括商業天街，長租公寓冠寓，主攻物業管理的龍湖智創生活，還有智慧營造的龍湖龍智造。

開發、運營和服務三大業務板塊的相互賦能，“一個龍湖”的協同效應也逐漸顯現。

去年，龍湖由運營及服務業務組成的經營性收入實現236億，同比增長25%，5年復合增長35%，經營性利潤占比達27%。

早在去年10月的投資者電話會上，龍湖新任接班人陳序平就曾表示，未來五年，龍湖的商業、租賃住房、空間服務、智慧營造四個經營性航道，產生的利潤占比要過半，收入占整個集團的30%，屆時龍湖將完成去地產化。

新城控股也是布局商業地產較為成熟的房企之一。

根據公告，截至2022年12月31日，新城持有的已開業吾悅廣場為126個。商業地產對于新城的貢獻度逐年加大。去年，新城商業運營總收入為100.06億元(即含稅租金收入)，同比增長15.82%。

不難看出，上述房企較早布局，在經營性業務領域的深耕和積淀，也為它們打造了一定的護城河，在提供持續現金流的同時，也能抵御行業周期波動的風險。

結語

自去年底監管政策逐漸放開以來，地產行業進入一個新的分水嶺。

仍然能夠根據自己節奏前進的房企，一方面明顯更為審慎，無論是在拿地還是財務平衡上。

另一方面，房企們則是更加注重第二曲線，甚至第三曲線的探索，為自身爭取更多的底氣，以應對周期的波動。相信這也將是未來房企重點發展的一大趨勢。

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