資訊頻道
大家好，我是功夫君。
不知道你們發現沒，最近轉貸降息的電話如雨后春筍般冒出來。
(資料圖)
給你們感受一下：
這位尾數為8的朋友，前幾天密集call我，自稱某國有銀行的信貸專員（*相關銀行已否認），要幫我轉貸降息。
就連樓盤銷售也會主動給我推薦這個業務：
| 銷售推薦轉貸業務
“C小姐，你有沒有想過要降低房貸利息？我們有一套轉貸降息方案很適合你，100萬貸款最多省59萬呢。”對方精準call客，三言兩語就打開話匣子。
在了解到我利率是5.8%時（模擬身份），他進一步在“傷口”上撒鹽：“你利率太高了，做轉貸你起碼能省下40多萬利息。”
轉貸降息如何省錢？對方發來一張表格：
| 某金融公司轉貸方案
利率為3%-3.65%，還能跟房貸一樣做30年貸款？乍一聽真的好吸引人啊，但是琢磨琢磨著就覺得這事也太好了吧！
果然，所有線索都指向它——經營貸！
目前佛山首套房貸利率4.1%，二套利率4.9%，如果光從利息層面看，經營貸利率3字頭，利息相差不是一丁半點。
但是，關于經營貸的核心問題，功夫君必須要提醒大家：
對于工薪族來說，經營貸“能做不能說”
經營貸本身是正規貸種，但是它專用于支持微小企業資金流轉，申請貸款的對象必須是企業主或是個體工商戶，貸款用途必須用于經營類。
原則上，經營貸流入房地產是被國家明令禁止的。
但是，經過金融公司一番操作，普通人申請經營貸用于償還房貸，也不是什么新鮮事，在樓市不景氣時期，銀行也會“睜一只眼，閉一只眼”。
| 示意圖（原創設計：功夫房產）
經營貸的操作空間收緊，抽貸風險增加
今年以來，上海、深圳、廣州等地都陸續出現銀行嚴查經營貸流入房地產的情況。
3月1日，廣州中院公布一則相關案例：銀行要求借款人立即歸還房款，否則拍賣房子。
一位佛山本地的資深按揭人士稱，“今年轉貸的政策風險有上升勢頭，但銀行起訴借款人屬于極端案例，估計是金融公司沒有操作好，建議購房者一定要找專業資質好的機構。”
30年超長貸款是噱頭，5-10年續簽
廣州某金融機構相關人士說，貸款利率低于4.3%就是要續貸的，因為5年內的LPR才能做到3字頭。
“經營貸主流利率在3.25%-3.65%，不看購房套數，主要看征信、負債、流水、經營狀況和房產資產價值等，只有極少數優質客戶才能申請到3%利率。”
他告訴功夫君，以前經營貸是每1-3年續貸，現在已經優化了，可以做到每5-10年續貸，續貸時間越短，利率越低。
| 按揭中介宣傳“轉貸30年超長貸款”
續貸利率會不會升高？是否需要手續費？
綜合幾位按揭人士觀點，經營貸同樣符合：利率=LPR+銀行加點，加點是簽約時約定好的，不會改變，但LPR是根據央行公布水平動態變化的。
一般來說，轉貸手續費在初次辦理時收取，大概幾萬元，每家公司收費標準不同。續貸不需要手續費，但借款人很可能需要墊資過橋，這筆費用會產生利息，對于借款人來說，也是一筆不少的開支。
具體費用和注意事項，功夫君之前還專門寫過：
轉貸真能省錢嗎？我把JYD扒個精光利率3.7%起，轉貸省息幾十萬？
還有一點很重要：經營貸無論包裝成“20年貸款”還是“30年貸款”，本質上都要續貸。
如果是真正20年不續貸的產品，利率要去到4.3%，不看購房套數。如果是首套房，也沒必要做這一類貸款了，畢竟首套房貸利率直接是4.1%了。
轉貸適合生意人，工薪族一定要謹慎
購房者轉貸后，采用先息后本還貸方式，的確是可以降低利息。轉貸的優點是資金杠桿最大化，套用和變現部分房產價值，用于其他生產經營活動，適合做生意的人。
普通工薪族是否適合轉貸？按揭人士提醒，轉貸存在一定風險，現在可操作空間正在收緊，不建議工薪族家庭跟風嘗試。
| 按揭中介建議
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