天天最新：“棕熊式”過冬生存,濱江集團要做中國銷售額的1% | 地產三好生?

出品 | 搜狐地產&焦點財經

(資料圖片僅供參考)

作者 | 王澤紅

編輯 | 吳亞

冬天臨近時，阿拉斯加棕熊有兩種過冬方式：

一種是早早進洞，當下非常安全，但如果冬天長又冷，已經儲備的脂肪厚度和總量，能否抵御寒冬便很難確定；

另一類棕熊的方法是，感知到冬天雖然要來，但還有時間差，還有少量回流的魚，利用這個時間差再吃一把，讓自己的脂肪再增厚一些、增多一些，萬一有不確定的長期低溫，起碼日子比人家好過。

戚金興時常用這個故事與團隊打比方，濱江集團去年采取的便是第二種打法，對于2022年的房地產市場，他的描述很形象，“不是我們猛，而是人家往后退的速度比我們快。”

濱江去年拿地金額減少兩成，但土儲排名卻上漲15位排第七。所以他感慨，不是因為我們前進，而是我們后退的速度比人家小一點。

也正是這種生存法則，使得濱江集團在成為現存少數“零違約”并穩定經營的的民營房企之一。

雖然濱江沒有披露2022年業績預告，但從其三季度報告中也可管中窺豹：主營收入198.68億，同比下降18.69%；歸母凈利潤20.56億元，同比上升55.21%；扣非凈利潤20.23億元，同比上升53.7%。

營收雖有下滑，但凈利卻在增長，這與多家房企預虧的情形截然相反。

截止 2022 年末，濱江權益有息負債 470 億元，較 2021 年末增加 22 億元。在融資整體增加的情況下，平均融資成本繼續保持下降趨勢，2022 年末平均融資成本為 4.6%，較上年末下降 0.3 個百分點。

融資增加22億，利息支出卻減少1億多。截止 2022 年末，直接融資余額 100.3 億元，其中 2023 年到期 63.8 億元，2024 年到期 36.5 億元。

對于取得這樣的戰績，戚金興列舉了多條因素，其中有三條很具代表性：一是區域上沒有舍近求遠；二是資金上沒有舍近求遠；三是產業上不做自己不熟悉的行業。

濱江集團的戰略是聚焦杭州，深耕浙江，輻射長三角，在珠三角保持深圳和廣州適度開拓。堅持以銷售為導向，在銷售好、資金回籠快的區域新增土地儲備。

去年的拿地策略，也是遵循這個原則，2022 年一共拿了 41 塊地，其中杭州 38 塊，權益拿地金額 374 億元。按照年初計劃，權益拿地金額占現金回款比例在 60%以內，得益于土拍規則的變化，利潤率也不錯。

進入到2023年，還是延續去年的風格，今年杭州第二場土地拍賣會上，共推出涉宅地13宗，濱江以獨立或聯合的形式斬獲3宗寶地，分別位于未來科技城、良渚和大江東，總金額達34.06億元。

根據中指院數據，今年1月至2月，濱江權益拿地為26億元，位列房企拿地榜第八，而排在其前面的7家企業，從高到低分別為華潤置地、越秀地產、廈門坤霖辰房地產投資、中建國際投資、龍港國資、廣州潤川房地產開發和中建三局，絕大多數是央國企。

濱江的猛再次凸顯，成為繼續活躍在土拍市場的少數民營房企之一。戚金興的目標，是讓濱江做中國房地產的1%。

更具體一點，是讓濱江的銷售額占整個中國銷售額的1%以上，從原來單純的規模指標，到一定的浮動指標。排名目標上，確保全國20位之內，爭取穩在15名之內。

對于2023年的發展策略，戚金興很明確，濱江將繼續在優勢城市、優勢城市中的優勢地段、 做企業發展過程中已經形成“拳頭”的優勢產品，高質量并且穩健發展。

而在財務層面，2023 年權益有息負債規要控制在470 億元以內，同時降低直接融資比例，控制在20%以內，融資成本在2022年4.6%的基礎之上，繼續努力下行，確保再下行0.1%，爭取下行0.2%，確保在4.5%以內。

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