世界今頭條！謝楊春等：“托”的多、開工少，2023年城投公司如何破局？

中新經緯2月14日電 題：“托”的多、開工少，2023年城投公司如何破局？

作者 謝楊春 克而瑞研究中心研究總監

【資料圖】

吳嘉茗 克而瑞研究中心研究員

近兩年來，房地產市場持續低迷，國內各大城投公司成為維持土地市場穩定的主力，但其更多是承擔市場托底角色，拿地開工率顯著低于平均水平。

市場中，一方面城投公司開發能力頗受質疑，另一方面部分城投公司債務壓力并不比傳統房地產企業小。新一年，城投公司拿地之后如何尋找出路？

城投公司托底近半數地塊

克而瑞數據顯示，縱觀歷次集中供地，城投公司在2021年、2022年前三批次拿地金額均呈現逐步上升走勢，金額占比也逐漸走高。

2021年的三輪集中供地，城投公司拿地金額從1585億元提升至3229億元，占比也從10%大幅提升到40%；2022年，城投公司參與拿地金額、建筑面積、幅數占比分別達到46%、58%和55%，較2021年均有明顯提升。

城投公司拿地在一定程度上保證了土地市場的平穩運行，但與其他以房地產開發為主業的經營性房企相比，城投公司開發能力要略遜一籌，且此前有過開發項目的城投公司，因多年不做新項目開發，也未必能適應當前市場，這從拿地項目開工情況可見一斑。

截止2022年12月，2021年的集中供地所有成交項目，其中67%已經開工，2022年，集中供地成交項目開工率為31%。其中，城投公司開工率顯著低于其他企業，而城投公司近兩年拿地項目的開工率分別只有38%和8%，遠低于整體水平。

城投公司手上土地要如何處置？

當前，擺在城投公司面前有兩個急需解決的問題。

第一，開發能力。相較于傳統開發企業，城投公司在房地產下行周期中，想要獨立開發難度頗大。即便城投公司所拿地塊有盈利空間，但考慮到當前各種土地、財務成本，不少城投公司有可能陷于可能“盈利”但“拖”不起的情況。

第二，資金壓力。目前，城投公司債務壓力并不比房企小，已有部分城投公司顯現違約。一方面，近年來城投公司數量、城投債的發行以及存續規模不斷攀升。根據Wind數據，2013年以來，全國整體的城投債發行規模、存續債券數量和存續規模不斷增長，且2018年后有明顯提升。

另一方面，我們通過分析城投公司財務情況發現，城投公司特別是2021年在土地市場“托底”拿地的平臺類公司，凈負債率水平高于房企平均。

截至2022年中期，不少城投公司的凈負債率均高于100%，部分企業凈負債率水平在150%、200%以上，且多家企業經營性現金流為負，財務壓力和經營風險加大。

綜上所述，城投拿地并非長久之計，大量存量土地以及顯露的風險債務都有可能制約城投公司持續“托底”的可能性。城投手上的土地要如何處置？

首先，我們建議城投公司可以找合作方進行聯合開發。此前城投公司與本地民企、大型央國企合作較多，但門檻相對較高，且當前市場低迷，并不能從根本上化解城投公司的內部風險。

其次，城投公司可開發代建業務。由于城投公司開發能力不足，可考慮選擇藍城、綠城、華潤、金地、招商等優勢明顯的企業一起開發代建業務。

最后，可將部分項目轉讓給其他企業。這不僅能讓企業“瘦身”，也能夠減輕自身債務壓力，且幾乎沒有門檻，只要有開發商愿意接盤，城投公司的選擇范圍較大。同時，地塊轉讓過程中，難免會出現一定的折價，這對部分資金有限的房企而言，存在“撿漏”機會。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰

【編輯：董文博】

關鍵詞： 城投公司 土地市場 房地產企業