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昨晚位于福州南二環北園的國企盤，左海望悅，領取了首次備案，對于南二環國企四大金剛，終于要開始在市場面世，下面聊聊。
(資料圖片僅供參考)
備案情況
項目首次備案3棟，與之前預售的情況一致，B區北側的三棟，主打連廊，合計208套，備案均價精裝2.9W，全部存在2層底商。
分析：項目首次推出的三棟住宅，全部主打剛需戶型，很明顯這是項目主打面積段，三棟樓的位置都只能算一般，都存在底商，而且有兩棟都有餐飲，可以說影響并不小。
三棟樓最大的優勢在于，距離南側二環路較遠，噪音影響小點，不過1、2號樓距離右側高架并不遠，依然有噪音，同時地鐵1號線、SM在項目北側，這三棟的距離相對較近。
由于板塊限高，對于三棟樓的公攤，20%-23%，并不低，主要原因在于，戶型整體偏小。
對于2、3號樓，都是定位2T3，加上剛需戶型的定位，所以公攤達到23%，算是偏高。
從項目當初的戶型圖來看，得房率并不低，從設計圖來看，主打的贈送就是臥室的飄窗。
這次109的戶型有一定差異，1號樓是下面的示意圖，2，3號樓少了入戶部分的面積。
價格分析
2021年12月1日，福州工業園區集團(原城投建筑)以底價28.42億元競得宗地2021-55號白湖北園周邊舊改片區二地塊，面積129.12畝，平均樓面價17107元/㎡。
商品住宅銷售指導均價為30000元/㎡，全裝修比例應達到60%以上。
分析：前年底，福州國企兜底了北園的巨型舊改，樓面價1.7W，指導價3W，同時要求60%精裝。
項目對于精裝的要求，采取大戶型毛坯，小戶型精裝。
按福州指導價的定位來看，項目精裝的房源，可以備案價達到3W+，按3K精裝的備案標準，也可以備案到3.3W。
不過從首開的備案價來看，均價2.9W，低于指導價上市，可以說是東二環國貿天琴湖遠低于指導價后，又一個低于指導價的項目。
當然首開樓棟，負面因素較多，底商+噪音，如果按常規備案套路，后續的樓棟價格要更高，屆時能否突破3W，概率不小。
當然從目前市場來看，板塊在被中駿特價甩賣沖擊后，價格預期下跌較大，即便按2.9W的價格來看，預計還要再做優惠。
層差分析
對于這次備案的三棟小高層住宅，層差基本一致，選1號樓做個例子：
分析：對于項目的層差，總得來說也算市場主流，低樓層做價格切割，后續樓層層差回歸均值，頂樓，敏感數字層做優惠。
最好的參考，選擇周邊的中駿世界城璟悅，璟悅的層差非常有規律，2層差1K，5層差1.5K，其他樓層層差150，頂樓優惠1500，敏感數字層沒有優惠。
按中駿的層差對比，很明顯項目頂樓直接忽略，優惠力度太小，低樓層差價接近，基本選擇還是集中在中高層。
除了樓層外，項目的端頭和中戶，1號東端比中戶貴700，比西端貴400，整體來說端頭和中戶差價不大，當然一號樓東端噪音影響明顯。
2號樓，東端比中戶貴900，比西端貴500，內端比中戶貴300，從這個差價來看，依然不大。
特別是89戶型，存在內端和中戶的選擇，很明顯這樣的差價，內端沒有隱私問題，性價比更高。
抵押思考？
在這次備案的說明里面，特別說明：望岳公館一區（望岳公館B地塊）已設立國有建設用地使用權抵押，在實際銷售并訂立商品房買賣合同前應完成解押手續。
分析：近期出現抵押的備案，還是前段時間中駿璟宸，5號樓備案說明是在建工程抵押，需要解押。
沒想到再一次出現這種特例，居然發生在本土國企身上，對于左海集團，原來的市城投建筑，這1年多時間里面，跟榕發等國企，頻繁兜底福州土拍。
按當初的計算，左海集團一年多時間，已經耗費85億，榕發+建總的城投也耗費112億。
從這次備案的特殊說明來看，很好的印證了此前網絡對于城投兜底的說明。
一切看上去都很良好，不過對于兜底的土地，始終都要上市，才能還錢。
此時最明顯的問題，假如抵押的土地，出現房價大跌，會出現抵押物貨值不足，很明顯銀行會要求補充資金。
當然假如不降價，還賣不動，對于貸款的利息等償還，只能去發債了。
很明顯即便是國企，也回到民企的老路，發債也需要還錢，還不上就是展期。
綜上，對于兜底的國企而言，雖然在流程上短時間解決了財政，但是更大的隱患也隨之而來，只有賣得動，才能回籠資金。
假如出現滯銷，比如本項目，超百畝大盤，涉及的資金就非常大，最終的結果，可能就是前段時間，貴州遵義城投擺爛的展期20年。
對于福州國企，頻繁兜底，不少項目還是競品。
最明顯的就是南二環，榕發、左海、建總、新區，四大國企都在這里拿地，目前榕發和左海，很明顯已經是競爭關系。
此時，即便購房者想順應福州發展，不買民企只買本土國企，奈何來到南二環，會發現原來支持本土國企，也不是那么說的那么輕松。
盤點總結
對于項目而言，整體來說備案價低于指導價，不過依然高于市場預期，屆時會做出如何的優惠值得關注。
當然左海望悅備案后，榕發北源云筑，預計也不會太久了。
對于2.9W精裝的備案價，放在2021年肯定不算夸張。
當時二環以南的精裝盤，融創福州府、融信海納新潮B區，也賣到了2.7-3W。
只不過在樓市遇冷，中駿特價后，確實需要一定時間來消化。
目前整體來說，近期的樓市氛圍肯定強于2022年，只不過是否會出現回暖，依然需要觀察。
對于板塊有意向的購房者，可以關注項目的優惠情況。
畢竟首開樓棟，除了離地鐵近之外，負面因素較多，加上肉眼可見的供應，下手前多做思考。
關鍵詞： 土地使用權
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