【天天新視野】越秀豪擲59億元北上搶地，北京土拍收官京東爆冷現(xiàn)身

本報記者 董紅艷 李貝貝 北京報道

2023年2月8日，北京2022年第五批集中供地正式收官，土地總體數(shù)量不多，具體而言，部分地塊遭到企業(yè)瘋狂爭奪，出現(xiàn)了較高的溢價率，而部分地塊則是以底價進行成交，呈現(xiàn)為冷熱不均的局面，而越秀、京東的拿地，也受到諸多關(guān)注。

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2月9日，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者采訪時表示，預(yù)計2023年北京土拍會延續(xù)“詳細清單”模式，讓企業(yè)更加從容地去了解土地的情況，研判地塊市場價值，從而做出更加理性和科學(xué)的預(yù)判，有的放矢。而這種模式對于未來的北京房地產(chǎn)市場供應(yīng)，以及北京樓市的庫存去化，也能起到有效的助推作用。

冷熱不均，量少次多

本批次土拍共計有6宗宅地成交，其中3宗出現(xiàn)觸頂，3宗底價成交，總成交金額為132.09億元，總成交面積21.47萬平方米，總規(guī)劃建面53.18萬平方米，整體溢價率約7.8%。

本次土拍，多個地塊可謂炙手可熱。據(jù)悉，此次6塊供地，分別位于朝陽、昌平、亦莊、通州、房山和石景山，而位于朝陽、昌平和石景山的三地的地塊最終成交溢價率均高達15%。

昌平南臨近產(chǎn)業(yè)中關(guān)村等地，一直是北京土拍的熱門區(qū)域。本次土拍，位于昌平回龍觀信息產(chǎn)業(yè)基地的地塊，不出意外地風(fēng)頭無兩，遭到越秀、城建、建發(fā)、招商、首開、金茂、華潤等14家房企的瘋搶。最終，被越秀以33.12億摘得，成交樓面價3.24萬元/平方米。

同時，位于朝陽小紅門的11號地塊，也獲得了較高的關(guān)注度。受到首開、華潤、建發(fā)、龍湖等10家房企的爭搶。最終被中建東孚摘得，成交價14.26億元，折合樓面價約4.73萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價為8萬元/平方米。而房源信息顯示，目前11號地塊附近的部分次新二手房掛牌價已經(jīng)超過了8萬元/平方米，達到8.6萬元/平方米。

位于石景山的蘋果園631、634地塊，也被越秀、建發(fā)、國貿(mào)、招商、首開、中海共6家房企爭搶，最終再次被越秀以25.99億拿下，成交樓面價4.3萬元/㎡。而值得注意的是，此地塊所在的石景山是中海深耕區(qū)域，越秀的產(chǎn)品能否在包圍中“崛起”受到多方關(guān)注。

本次土拍，延續(xù)了北京去年第四次集中土拍“冷熱不均”的態(tài)勢。不同于以上三宗地塊的“熱”，位于亦莊、通州和房山的三宗地塊均是以低價成交。郭毅認為，之所以冷熱不均是因為部分地塊的市場前景被房企看好，而部分地塊的市場前景相對較差。

除了冷熱不均，記者注意到，北京的土拍已經(jīng)呈現(xiàn)出量少次多的特點。北京本次土拍的規(guī)模和2022年第四批次集中供地規(guī)模相當，但是相比2022年初的土拍規(guī)模縮減較為明顯。而北京的土地拍賣次數(shù)已經(jīng)遠超過了“兩集中”模式下三次的規(guī)則。

據(jù)2月2日消息，自然資源部《關(guān)于進一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》指出，每次公開詳細清單對應(yīng)的擬出讓時間段原則上不少于3個月，給市場主體充足的時間預(yù)期預(yù)判；詳細清單內(nèi)的地塊，在公開的擬出讓時間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告，對土地出讓方式進行優(yōu)化調(diào)整。

北京的土拍模式正在日漸向“詳細清單”模式靠攏。郭毅表示，本次土拍地塊是在2022年年底掛牌長達數(shù)月后，在節(jié)后2023年2月進行拍賣的。企業(yè)在拿地上的選擇已經(jīng)非常精準，效率較高。預(yù)計2023年北京的土拍會延續(xù)這種“詳細清單”模式，讓企業(yè)更加從容地去了解土地的情況，研判地塊市場價值，從而做出更加理性和科學(xué)的預(yù)判，有的放矢。而這種模式對于未來的北京房地產(chǎn)市場供應(yīng)，以及北京樓市的庫存去化，也能起到有效的助推作用。

越秀出挑，京東爆冷

總體看來，本次土拍，央企、國企仍然是主力軍。其中，廣州老牌國企越秀的存在感非常之強。本次土拍成交的6宗地塊中，就有2宗是被越秀觸頂競得的，總計成交金額為59億元。

此次連落兩子，也讓眾人對越秀的實力刮目相看。近年來越秀地產(chǎn)發(fā)展勢頭著實迅猛，據(jù)公告數(shù)據(jù)，越秀地產(chǎn)2021年實現(xiàn)合同銷售額約1151.5億元人民幣，同比上升20.2%，逆勢闖入千億元陣營。2022年全年累計銷售金額1250.3億元，同比增長8.6%，累計合同銷售金額約占2022年合同銷售目標1235億元的101.2%，超額完成銷售任務(wù)。

越秀此次土拍，被業(yè)內(nèi)視為其北上擴張之舉。而南方出身的房企中，北上的不止越秀一家。記者注意到，近年來建發(fā)地產(chǎn)，已經(jīng)在北京接連開發(fā)了五個項目。

而除了越秀出挑以外，京東也爆冷進入了本次土拍拿地序列。據(jù)悉，本次亦莊地塊由北京越新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價31.12億元摘得。天眼查數(shù)據(jù)顯示其為京東旗下全資附屬公司，成立于2022年12月13日，看起來是專門為此次拿地而設(shè)立。

不過，這并不是京東第一次參與土拍拿地。據(jù)悉，京東在全國多地均有過拿地經(jīng)歷，其中2020年10月中旬，京東在蘇州相城區(qū)摘得3宗土地，其中包括1宗商業(yè)用地和1宗住宅用地。

同樣，本次土拍中位于亦莊新城的地塊除了商業(yè)用地外，還包含一塊居住地塊。據(jù)悉，該住宅地塊為7.17萬平方米，地上建筑規(guī)模約19.46萬平方米，樓面價15988元/平方米，銷售指導(dǎo)價5.8萬元/平方米，與京東總部僅有一路之隔。

結(jié)合2022年11月劉強東發(fā)布的公開信內(nèi)容，“集團拿出100億元，為包括全體德邦兄弟在內(nèi)的所有集團基層員工設(shè)立‘住房保障基金’，希望能為工作滿5年以上全體員工，包括每一個快遞兄弟和客服兄弟實現(xiàn)購房愿望。這是循環(huán)無息貸款基金，意味著未來10年，集團累計投入資金總額高達數(shù)百億元。”業(yè)內(nèi)紛紛猜測，京東此次拿地，將會用于打造員工“安居”計劃，建設(shè)員工“福利房”。

至此，北京2022年五個批次集中供地成交地塊61宗，總成交金額約1747億元，相比2021年全年的三次集中土拍金額下滑8%，整體熱度呈現(xiàn)為下降趨勢。而2022年北京的房地產(chǎn)買賣市場也表現(xiàn)相對疲軟。

不過，郭毅認為，從最近房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)上來看，北京樓市的小陽春已經(jīng)到來了。2023年1月份，共計三周的時間（去掉春節(jié)假期一周），新建商品住宅成交量仍然有2933套，平均每周有近1000套左右的成交量，而全月的成交量也創(chuàng)了北京近十年以來，春節(jié)月成交的新高。同時，春節(jié)之后，北京的二手房市場，也迅速的復(fù)蘇，正常的工作日單日，住宅的簽約量基本都保持在五六百套的水平。對于北京樓市未來的走勢，郭毅持有較為積極的態(tài)度：“預(yù)計今年上半年，北京住宅市場銷量會保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。如果政策有所放松的話，北京樓市的熱度有可能會延續(xù)到今年下半年。”

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧

關(guān)鍵詞： 北京樓市 越秀地產(chǎn) 京東集團