每日觀察!北京土拍：中海“錯過”石景山 越秀來勢兇猛

2月7日-8日，北京2022年第五批次集中供地開拍，這也是進入2023年春節(jié)后的首場土拍。

此次土拍共吸引30余家企業(yè)參與競逐，仍以央國企為主，30多家參與企業(yè)中僅有京東和龍湖兩家為民企；此外，廈門國貿(mào)(600755)、建發(fā)、越秀等南派國企也進京搶地，越秀以59億拿下石景山和昌平兩宗熱地，成為全場最大贏家。

三宗底價成交

【資料圖】

三宗拍出“火花”

2月7日，通州梨園、亦莊新城、房山高教園等三宗地均收到一次線上報價，因此以底價成交，三宗地總成交價58.72億元。

其中，亦莊新城F1R-1等地塊被京東以31.12億底價收入囊中，樓面價約1.6萬元/平方米；通州梨園6015、6016地塊被新城基業(yè)（通州國資委100%持股）以10.4億元底價摘得，樓面價約1.56萬元/平方米；房山高教園地塊被中建智地以17.2億元競得，樓面價約2.2萬/平方米，這也是中建智地四度落子良鄉(xiāng)。

由于收到多次線上報價，朝陽小紅門地塊、石景山蘋果園地塊及昌平信息園二期地塊，于2月8日進行現(xiàn)場競價，確認最終歸屬。

三宗地塊競爭均較為激烈，這一點，從參與報名的房企數(shù)量就看得出來。石景山蘋果園地塊吸引了越秀、建發(fā)、廈門國貿(mào)、招商、首開、中海6家房企及聯(lián)合體報名競拍。朝陽小紅門地塊吸引了中建東孚、建發(fā)、廈門國貿(mào)、首開、保利、龍湖、建工、中建信和、華潤置地、金茂等10家房企報名競拍。最受關(guān)注的昌平信息園二期地塊共吸引了中建玖合、越秀、城建、建發(fā)、廈門國貿(mào)、招商、首開、中建智地、中海+未來科學城、金茂、華潤置地、建工、中鐵、中能建共14家房企及聯(lián)合體參與競拍。

最終，石景山蘋果園地塊由越秀以25.99億元+1.5萬平方米現(xiàn)房銷售面積競得，樓面價約4.86萬/平方米，溢價率15%，銷售指導價7.48萬元/平方米。

小紅門地塊由中建東孚以14.26億元競得，樓面價約4.73萬元/平方米，溢價率15%，銷售指導價8萬元/平方米。

昌平信息園二期地塊由越秀以33.12億元+4.5萬平方米現(xiàn)房銷售面積競得，樓面價約3.7萬元/平方米，溢價率15%。地塊銷售指導價分期房、現(xiàn)房兩部分，期房6.2萬元/平方米，現(xiàn)房6.5萬/平方米。

京東拿了亦莊宅地

在底價成交的三宗地塊中，亦莊新城0303街區(qū)地塊與京東總部一條馬路之隔，意料之中的被京東花31.12億拿下。

出讓資料顯示，該地塊位于亦莊京東總部對面，包含金融服務(wù)業(yè)用地、社會停車場用地、居住用地和托幼用地。該地塊的住宅銷售指導價為5.8萬元/平米。相關(guān)開發(fā)商為京東旗下具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)——北京越新。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，該公司注冊時間不長，也說明拿地方面的意愿更強。此次京東拿地，具有非常好的信號意義。

他認為，科技類企業(yè)的拿地，本身就是科技企業(yè)擴張、投資能力增強的體現(xiàn)，所以也體現(xiàn)了目前北京土地市場拍地方面基本面改善的內(nèi)容，也說明相關(guān)企業(yè)看好北京的土地投資市場。此外，科技類企業(yè)的拿地，最前期多半是圍繞職工的住房問題進行的，通過此類拿地，實際上相當于企業(yè)代建職工住房。當然在實際操作中，職工可以享受價格折扣價，而其他購房者也有認購的機會。總體上這也體現(xiàn)了京東拿地方面落實職住平衡的重要導向。

“黑馬”越秀連落兩子 來勢兇猛

本次土拍的最大贏家，非越秀莫屬。

先是“虎口奪食”，死磕中海拿下石景山蘋果園地塊，接著越戰(zhàn)越勇，競得昌平信息園地塊，成為北京五批次最大“黑馬”，出盡風頭。

石景山區(qū)蘋果園地塊處于西五環(huán)外，其在石景山蘋果園綜合交通樞紐北面，地塊周邊多是已建成小區(qū)，居住環(huán)境成熟，地塊素質(zhì)較好。值得一提的是，作為眾所周知的“石景山之王”，中海在石景山從一級開發(fā)到住宅、商業(yè)、辦公，都有涉足。目前，中海此前于石景山開發(fā)的住宅項目已基本清盤，正在加緊增儲，因此，有不少人認為這塊地已是中海的“囊中之物”。

但在本次土拍中，越秀橫空出世，與中海“廝殺”到最后，顯示出繼兩年前越秀與天恒聯(lián)合體以底價拿下懷柔區(qū)劉各長村棚戶區(qū)改造地塊之后，越秀再度北上進京的決心。

最后進行拍賣的昌平信息園地塊，也是本次土拍熱度最高的地塊。該地塊距離8號線朱辛莊站約800米，屬朱辛莊地鐵覆蓋區(qū)域，是難得的地鐵盤。此外，地塊南望小米產(chǎn)業(yè)園，東南對望萬達廣場商圈，有產(chǎn)業(yè)和商圈支撐。掛牌階段，該地塊就吸引了14家房企及聯(lián)合體報名，是本次土拍中房企報名量最多的地塊。

現(xiàn)場競價16輪后，該地塊就觸及合理上限價格，進入競報現(xiàn)房銷售面積程序，最終又被越秀以“33.12億元+現(xiàn)房銷售面積4.5萬平方米”雙觸頂搖號拿下昌平信息園地塊，成交樓面價3.24萬/平方米，溢價率15%。

兩個熱門地塊，兩次堅定出手。新官上任又熟悉北京土地投拓市場的旭輝原華北區(qū)域集團總裁董毅，遇到“不差錢”又想擴大北方版圖的越秀，勢必攪動京城土拍風云。

關(guān)鍵詞： 中海地產(chǎn)