鄭州開封試點現(xiàn)房銷售，業(yè)界人士建議：政府在地價上應讓利

田傲云/發(fā)自北京

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深處項目停工之困的鄭州將迎來房地產(chǎn)銷售模式調(diào)整。

2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在鄭州召開，會議明確，2023年將進一步規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點積極探索預售制度改革和現(xiàn)房銷售。

“河南是2022年全國保交樓工作的標桿省份，相比海南等過去試點，此次結(jié)合2023年住房工作總精神，提及現(xiàn)房銷售模式改革具有風向標意義。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析，此次也跳出了鼓勵和自愿范疇，上升為“試點”概念，能級更高，這說明改革節(jié)奏明顯加快，也更具有示范效應。

“必須要避免新的保交樓項目出現(xiàn)不利情況。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，鄭州爛尾樓最多，保交樓壓力最大，迫切需要進行開發(fā)模式、銷售模式的調(diào)整，試點現(xiàn)房銷售有利于杜絕后續(xù)再次出現(xiàn)爛尾樓問題。

過去一年，受疫情、特大暴雨、房地產(chǎn)項目暴雷停工影響，鄭州房地產(chǎn)市場波動巨大，據(jù)中國房地產(chǎn)報記者此前獲取的一份內(nèi)部資料顯示，鄭州全市（包括各區(qū)市）問題樓盤的數(shù)量多達百余個，其中不乏知名房企開發(fā)建設(shè)的樓盤。就存在問題而言，主要是涉法涉訴、不動產(chǎn)登記、土地規(guī)劃、資金斷裂、違規(guī)違建、房屋質(zhì)量等。

此后，經(jīng)政府部門積極協(xié)調(diào)、紓困，到2022年年底鄭州市保交樓項目實質(zhì)性復工95%以上，新增建成安置房2426萬平方米，15萬群眾回遷新居。另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，鄭州問題項目35個，尚未交付總套數(shù)40601套，尚未交付面積453萬平方米。

預售制度下衍生的問題持續(xù)引發(fā)了高層關(guān)注。

實際上，2022年4月，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局就下發(fā)了《關(guān)于做好商品房預售有關(guān)工作的通知》，其中提到鼓勵有條件有實力的開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售。從實施情況來看，房企對現(xiàn)房銷售積極性并不高。

鄭州當?shù)匾晃环科笕耸勘硎荆F(xiàn)房銷售被視為是新的房地產(chǎn)調(diào)控思路，能夠有效減少購房者擔憂，但這一模式會進一步加大開發(fā)商資金壓力，“尤其會對目前存在大量未開工、在建但尚未竣工交付的樓盤產(chǎn)生一定影響。”

對此，李宇嘉認為在現(xiàn)售制度下必須要求政府在地價上讓利，以降低開發(fā)成本，進而穩(wěn)定房價預期，“目前鄭州已批新房、土地供應已經(jīng)非常大，且均為預售模式，在房價持續(xù)下跌情況下，如果土地價格、建設(shè)成本不變，現(xiàn)售會抬高企業(yè)建設(shè)成本。”

也有房企投拓人士對記者表示，如果一個樓盤同時存在現(xiàn)房和期房，考慮到土地、建安等成本，現(xiàn)房價格將高于期房，購房者是否愿意買單將成為新問題。

以北京首個現(xiàn)房銷售項目中鐵興創(chuàng)·逸境為例，拿地時銷售指導價5.9萬元/平方米，該項目一期為期房，二期為現(xiàn)房。目前一期期房在售，均價為5.5萬元/平方米左右，小戶型最低可做到4.8萬元/平方米左右；二期現(xiàn)房還未定價，預估均價6萬元/平方米左右，價格高出5000元/平方米，不過目前不知市場接受程度。

不過，隨著房地產(chǎn)市場風險加劇和資金壓力加大等問題凸顯，現(xiàn)房銷售已成為房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式。除河南外，近日山東、安徽、四川等省份先后在今年的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上亦明確提出將開展現(xiàn)房銷售試點。

1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開，會議對于2023年房地產(chǎn)行業(yè)政策方向給出明確思路，其中強調(diào)“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險”。

“預計后續(xù)各地在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議中都會提及現(xiàn)房銷售試點工作，從點狀式試點逐漸演變?yōu)榻M團式的發(fā)展模式，尤其是一些重點省會城市會加入到試點大軍中。”嚴躍進判斷。

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