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2022年以來，政策逐步加大支持力度，特別是“三支箭”落地后，部分房企得以“上岸”。近期央行表態研究推出幾項結構性工具，“重點支持房地產市場平穩運行”，以及《改善優質房企資產負債表行動計劃》的起草，市場對房企信用資質改善抱有較大期待。
地產“三支箭”政策進度跟蹤。第一支箭，已有約188家房企提供授信，總額度約5.5萬億。關注授信向頭部集中，以及協議授信實際落地的問題。第二支箭，頭部民營房企獲中債增擔保發行債券近200億。但房企債務融資情況好轉，但“非公”含量持續下滑。第三支箭，股權融資覆蓋范圍更廣，優質與出險房企均有參與。償債安全墊增厚，但部分主體尚未有實質性進展。
梳理性價高的地產發債主體。根據“三支箭”、“系統性重要”、“連續三年出具標準無保留意見”等條件，篩選出主體及活躍債券成交。投資者對民企主體依然謹慎，活躍個券平均期限在1年左右，央企、地方國企、混合制企業活躍個券平均期限在1.5~2.0年左右。民企、地方國企、混合制主體，活躍個券估值收益率分布在5~6%區間，雖然“困境反轉”后，地產債到期收益率普遍下行，但目前的收益率仍有較強吸引力。
現階段，地產債仍是以相對優質主體，偏短期限配置為主。地產政策底部探明之后，房企主要發力點在改善現金流，穩定債務杠桿，對應的是隱含違約率的下降，估值修復的邏輯。但展期等手段只是“以時間換空間”，并未改善主體信用資質偏弱的內核。從驅動邏輯來看，金融資源進一步向頭部房企集中，行業內兼并重組意味著集中度提升，結構上地產主體將更加分化。當前，地產債建議配置地方國企和優質民企，期限1~2年為宜。
風險提示：行業景氣度進一步下行，弱資質主體暴露更大信用風險。境外債違約的流動性風險向境內債傳導。銀行授信、債券或股權融資落地偏慢，沖擊市場對主體的信心。
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