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封面圖 |《哈爾的移動城堡》劇照
問：上個月，財政部發布《關于支持深圳探索創新財政政策體系與管理體制的實施意見》。《實施意見》提出，支持深圳在全國稅制改革中先行先試，發揮好深圳的改革開放重要窗口和前沿陣地作用，聚焦打造制度創新高地，積極承擔國家重大稅收改革工作和研究課題，繼續當好改革排頭兵、試驗田，努力為全國創造更多可復制可推廣的制度經驗。對此，有網友以為，深圳明年可能開征房產稅。您怎么看？深圳真的會成為房產稅試點城市嗎？房產稅出臺是否會直接影響房價？
(資料圖)
馮叔：如果房產稅出臺，它一定會影響房價。需求面對它會很敏感。
關于房產稅，就像大家開玩笑說的，「怕它不來，怕它亂來」。也就是說，它來了以后，如果征收的比例比較高，對大家的置業需求當然就會抑制。如果征收的比例非常低，不痛不癢，攤到每一個人身上很少，但加起來總量還是很大，這種情況下，對大家買房的沖動的抑制就很小，對需求面的影響就不會那么大。
當然，現在這個市場面有結構性調整，正面臨著一個很大的轉變。在這種情況下，近期呢，房產稅的事估計不會來。
問：我們還是很關心，哪兒的房子能買，哪兒的不能買。比如說，就您的觀察，您覺得，未來5年，哪里的房子不能買？
馮叔：這個話題，我們過去其實講過很多次，人口減少的城市，房子不能買；經濟下行的地方，不能買；城市化水平比較低的地方，不能買；就業率比較低、失業率比較高的地方，不能買。總之，經濟不好、人口不聚集的地方都不建議買。
相反，人口有增量、經濟有增長、就業有增加、收入有增加、城市更加開放、城市化水平不斷提高的城市和地方，房子是可以買的。
展開來說，判斷房價走勢，以及一個地方的房子是否可以買，要根據多項指標來進行綜合判斷。
第一個指標是人口增長。當一個城市的人口增速放緩，甚至是增量變成0，或者是負增長的時候，新房的需求就會很小。比如說，北京是一線城市，可是人口已經開始負增長，那就不一定要在北京買房了。而有一些三線城市，經濟體量不算小，人口還在不斷地增加，房價就有上升的空間。
第二個指標是經濟成長。同樣是三線城市，有的經濟在發展，就業率在提高，個人收入、工資都在增加，那么房屋改善的需求就很大。大家都想要改善，會給新房市場提供一些活力。而有一些三線城市，比如若干能源城市，資源被挖得差不多了，經濟潛力不大，人也都在往外跑，房價不可能有很大的支撐力。
第三，需要多關注城市規劃和配套設施。如果是在交通、醫院、學校、購物中心、社區等配套特別好的地方，房子會很吸引人。這些地方的房子就值得買。哪怕是二線三線城市，也可能會比一線城市某些地段的房子更有潛力。
尤其是疫情暴發之后，大家發現，一個城市的醫院數量、病床數量、ICU數量，社區的保健服務能力，也是一個判斷是否值得去買房的重要指標。如果這些方面特別好，就值得買，房價會漲。反之，如果附近的醫院特別差，甚至沒有醫院，不管在幾線城市，都會被視為在某些指標上有所欠缺。
除了這些規律，也不要忽視你自己對環境、生活等的偏好。比如說，你在一個沒什么大項目大企業、人口外流、經濟增長潛力有限的城市，但是你看中的房子有一個非常好的「小環境」——附近的教育、醫療條件很不錯，而你對這兩項有比較現實的需求，那就可以因為「小環境」的適宜而暫不考慮相對處于劣勢的「大環境」。
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